Yalova Kira Avukatı: Kira Tespit, Artış ve Tahliye Davaları

Evet. Türk Borçlar Kanunu m.344/3 hükmü uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında 5 yıllık sözleşme süresi dolduktan sonra, taraflardan biri kira bedelinin emsal kira değerine göre yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyebilir. Yalova Sulh Hukuk Mahkemesi'nde bilirkişi marifetiyle aynı bölgedeki benzer taşınmazların emsal kira bedeli incelenir; takdir edilen kira bedeli geriye dönük (dava tarihinden itibaren) uygulanır. Endeks artışlarıyla emsal arasında ciddi fark varsa (özellikle pandemi/enflasyon dönemleri sonrası) bu dava ekonomik açıdan değer üretir.

7409 sayılı Kanun ile uygulanan %25 kira artış tavanı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonraki konut kira sözleşmelerinde TBK m.344 hükmü tekrar geçerli olmuş; yenileme dönemlerinde Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama oranı esas alınır. Sözleşmede farklı bir formül (örn. yabancı para endeksi) belirlenmişse o uygulanır; ancak konut kiralarında TÜFE'nin aşılamayacağı kural olarak devam eder. İşyeri kiralarında sözleşme serbestisi daha geniştir.

Kira ödenmemesi hâlinde TBK m.315 uyarınca kiracıya yazılı ihtarla en az 30 günlük (konut ve çatılı işyeri kiralarında) ödeme süresi verilir; ispat güvenliği için uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye süreci başlatılabilir; ödenmeyen kira için İcra ve İflas Kanunu kapsamında tahliye istemli ilamsız icra takibi de mümkündür ve bu yol arabuluculuk şartına tabi değildir. Ayrıca bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olan kiracıya karşı sözleşme kendiliğinden sona ermez; kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı tahliye davasıyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). Tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; dava Yalova Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür ve karar sonrası icra dairesi eliyle tahliye gerçekleştirilir.

Evet; TBK m.352/1'deki şartlara uygunsa geçerlidir ve en hızlı tahliye yoludur. Geçerlilik şartları: (1) Yazılı olması — kanun el yazısı aramaz, kiracının imzaladığı matbu bir metin de yeterlidir; (2) Kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması — kira sözleşmesiyle aynı anda veya öncesinde alınan taahhütler ile sözleşmenin içine konulan tahliye klozları geçersizdir; (3) Boşaltma tarihinin açıkça belirtilmiş olması. Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir; taahhüde dayalı ilamsız icra takibi arabuluculuk şartına tabi değildir.

Evet. TBK m.350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocuk/torun), üstsoyu (anne/baba/dede) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı şarttır; sırf kira artırma niyetiyle açılan davalar reddedilir. Süre kritiktir: belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (hak düşürücü süre); belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılır. Kiraya veren en geç bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır ve arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede bu süreler işlemez. Tahliye gerçekleşirse taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat gündeme gelir (TBK m.355).

Evet. TBK m.351 hükmü uyarınca taşınmazı satın alan yeni malik, kendisi veya yakın akrabalarının ihtiyacı için 1 ay içinde yazılı bildirim yaparak ve 6 ay sonrasında dava açarak tahliye talep edebilir; dilerse bu bildirimi yapmaksızın sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir (TBK m.351/2). Yeni malik ihtiyacının gerçek olduğunu mahkemede ispatlamalıdır. Dava açma süresini kaçırırsa (ihtiyaçtan dolayı tahliye hakkı) sonraki yenileme dönemine kadar tahliye yoluna gidemez. Devir tarihinden itibaren süre dikkat gerektirir; tapu devri ile bildirim arasındaki gecikme hakkı düşürebilir.

6570 sayılı eski Gayrimenkul Kiraları Kanunu yürürlükteyken depozito miktarı sınırlıydı; ancak güncel TBK rejiminde konut kiralarında 3 aylık kira bedelini aşan depozito (güvence bedeli) talep edilemez (TBK m.342). Bu sınırın üzerinde alınan depozito, kiracı tarafından geri talep edilebilir. Kira sözleşmesinin sona ermesi halinde depozitonun makul süre içinde (genellikle 1-2 ay) iade edilmesi gerekir; aksi durumda icra takibi ve dava yolu açıktır. Yalova'da bu konuda Yalova Sulh Hukuk Mahkemesi'nde davalar görülür.

Evet, ancak şartlara uyarak. TBK m.316 ve m.334 uyarınca kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun olağan kullanım dışında zarar verdiği takdirde bunun tazminini ödemekle yükümlüdür. Olağan yıpranma (normal aşınma) tazminat kapsamında değildir. Depozitodan kesinti yapmak için: (1) Tahliye sırasında karşılıklı imzalı tutanak hazırlanması, (2) Onarım için bilirkişi raporu veya teklif alınması, (3) Makul orana göre tazminat talebinin kiracıya yazılı bildirilmesi gerekir. Kiracı itiraz ederse Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tazminat davası açılır.

Hayır, TBK m.299 hükmü uyarınca kira sözleşmesi şekle bağlı değildir; sözlü olarak da geçerlidir. Ancak yazılı sözleşme ispat açısından büyük önem taşır. Kira artış oranı, depozito miktarı, tahliye şartları, ortak masraflar (apartman aidat) gibi konularda yazılı belge olmadan uyuşmazlık çözümü uzar. Yalova'da kira sözleşmesinin notere onaylatılması zorunlu değildir; ancak uzun süreli (10+ yıl) sözleşmelerde noter onayı önerilir. Tahliye taahhütnamesinin ise mutlaka yazılı yapılması şarttır.

Kira uyuşmazlıkları kural olarak Yalova Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür (HMK m.4); kira tespit, artış, tahliye, depozito iadesi ve kira tazminat davalarına bu mahkeme bakar. Ancak 1 Eylül 2023'ten itibaren bu davaları açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç). Yetkili mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; Çiftlikköy, Altınova, Çınarcık gibi ilçelerdeki taşınmaz uyuşmazlıklarına ilgili ilçenin Sulh Hukuk Mahkemesi bakabilir. Davalar genellikle 6-12 ay arasında sonuçlanır; öncesindeki arabuluculuk aşaması yaklaşık 3-4 hafta sürer.

Evet. 1 Eylül 2023 itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — kira alacağı, kira bedelinin tespiti ve tahliye dahil — dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (7445 sayılı Kanun); arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Tek istisna, kiralananın İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir; örneğin tahliye taahhüdüne veya ödenmeyen kiraya dayalı tahliye istemli icra takibinde arabuluculuk şartı aranmaz. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın düzenlenmesiyle dava yolu açılır; arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede zamanaşımı durur, hak düşürücü süreler işlemez. Süreç genellikle 3-4 hafta içinde tamamlanır.

Tahliye davasının kesinleşmesinden sonra (istinaf süresi bitince) kararı icra dairesine getirip cebri tahliye işlemi başlatabilirsiniz. İcra Müdürlüğü kiracıya 15 günlük çıkış süresi verir; bu süre içinde kiracı çıkmazsa, icra memuru zabıta ve gerekirse jandarma desteğiyle taşınmazı tahliye eder. Eşyalar yedi emin (depo) altına alınır ve kiracıya tebliğ edilir. Tüm süreç ortalama 1-3 ay sürer. Bu süreçte kira ödenmeye devam etmemişse, kiraya alacaklar paralel icra takibi ile tahsil edilir.

Kira dosyalarında avukatlık ücretleri, Türkiye Barolar Birliği'nin yayınladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) alt sınırının altına inilemez. Ücretlendirme; dosyanın türüne (kira tespit, tahliye, depozito iadesi vs.), kira değerinin yüksekliğine, davacı/davalı tarafa, icra takibi gereği ve istinaf sürecine göre belirlenir. Kira tespit davalarında alınacak kira farkı esas alınarak nispi vekalet ücreti hesaplanabilir. Somut ücret bilgisi için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.